Financiamento & Programas
Simulador de financiamento: SAC ou Price
Os dois sistemas financiam o mesmo imóvel e chegam ao mesmo lugar por caminhos opostos.No SAC você paga menos juros no total, mas a primeira parcela é mais alta, então o banco exige mais renda pra aprovar. No Price a parcela é fixa e começa mais barata, cabe em renda menor e custa mais caro no fim. Coloque os seus números abaixo e veja a diferença nos dois, em reais.
Ferramenta
Simule: SAC ou Price
SAC
1ª parcela (com seguro estimado)—
Última parcela (com seguro estimado)—
Total de juros—
Renda sugerida—
Price
Parcela fixa (com seguro estimado)—
Última parcela (com seguro estimado)—
Total de juros—
Renda sugerida—
—
Use a taxa de juros efetiva anual, não a nominal. Bancos costumam informar as duas, e são diferentes (num mesmo contrato real, nominal 10,92% a.a. contra efetiva 11,49% a.a.): a efetiva é a que corresponde ao juro composto mês a mês, e usar a nominal aqui subestima a parcela. A conta não inclui TR nem correção por índice de propósito: simular TR composta por décadas finge prever política monetária futura, e testado contra uma cotação real isso piorava a parcela final em vez de ajudar (veja o valor atual da TR emSelic, IPCA e TR hoje, ela pesa pouco no curto prazo mas cresce se o contrato for longo). O seguro (MIP e DFI) também não tem fórmula exata, pelo mesmo motivo: depende da sua idade e da seguradora, dado que a calculadora não tem. Por isso toda parcela mostrada aqui já inclui 📊 3% de seguro estimado (referência de mercado, a faixa real costuma ficar entre 1,5% e 4%), testado contra uma cotação real de banco e ajustado pra ficar perto, não pedido do seu bolso porque ninguém sabe de cabeça a própria alíquota antes de cotar. O número que compara bancos de verdade é o próprio CET, que o banco é obrigado a informar antes da contratação, e pelo menos o seguro dá pra cotar em outra seguradora e pagar menos (vejacomo trocar). A renda sugerida usa a régua de 30% sobre a primeira parcela já com o seguro estimado, porque é esse o valor que o banco cobra de fato, e não substitui a análise de crédito.
Como ler o resultado
Total de juros. É o que o dinheiro custou do começo ao fim. A diferença entre os dois sistemas costuma passar de dezenas de milhares de reais num contrato de 30 anos, e é aí que o SAC ganha. Vale lembrar que quase ninguém leva o financiamento até a última parcela: quem amortiza antes ou vende o imóvel no meio do caminho realiza só uma parte dessa economia.
Renda sugerida. É o inverso da régua dos 30%: quanto você precisa ganhar pra que a primeira parcela caiba no limite que o banco aceita. É o número que decide se a proposta passa ou não, e é por ele que muita gente escolhe o Price mesmo sabendo que sai mais caro.
Última parcela. No Price ela é igual à primeira. No SAC ela é bem menor, o que importa mais do que parece: se o financiamento é longo e a renda tende a ficar estável (aposentadoria no meio do contrato, por exemplo), a parcela decrescente pesa cada vez menos.
O que a simulação não mostra
Amortização e juros são a maior parte da parcela, mas não são a parcela inteira. Faltam aqui os seguros obrigatórios (MIP, que cobre morte e invalidez, e DFI, que cobre danos ao imóvel), a tarifa mensal de administração e a correção do saldo devedor pela TR. Isso significa que o banco vai apresentar um número maior que o daqui, e está certo.
Por isso a única comparação honesta entre propostas de bancos diferentes é oCET (Custo Efetivo Total), que junta tudo numa taxa só. O banco é obrigado a informar o CET antes de você assinar. Peça e compare por ele, nunca só pela taxa de juros anunciada na vitrine.
Continue por aqui
- SAC ou Price: qual escolher, com a conta destrinchada e os casos em que cada um faz sentido.
- Juros de financiamento nos bancos, pra saber que taxa colocar na simulação.
- FGTS na entrada do imóvel, se você tem saldo e quer usar.
- O mapa completo do financiamento em 2026, do começo ao fim.
- Selic, IPCA e TR de hoje, os indicadores que mexem no custo do crédito.
Perguntas frequentes
SAC ou Price: qual é melhor?
Depende de qual restrição aperta mais. O SAC cobra menos juros no total, mas começa com a parcela mais alta, então exige mais renda pra aprovar. O Price começa mais barato e cabe em renda menor, mas custa mais caro ao longo do contrato. Se a aprovação está apertada, o Price destrava; se ela está folgada e a ideia é economizar, o SAC ganha. Simule os dois acima com os seus números.
Por que a parcela do SAC diminui todo mês?
Porque a amortização é fixa e os juros incidem sobre o saldo devedor, que cai a cada pagamento. Como o saldo diminui, a parte de juros diminui junto, e a parcela vai caindo até a última. No Price acontece o contrário por dentro: a parcela é sempre igual, mas no começo quase tudo é juro e pouco amortiza.
A simulação inclui seguros e taxas?
Não. Esta simulação mostra só amortização e juros. O contrato real ainda soma os seguros obrigatórios (MIP e DFI), tarifa de administração e a correção do saldo (TR ou índice equivalente), então a parcela que o banco cobra é maior que a daqui. O número que compara bancos de verdade é o CET (Custo Efetivo Total), que o banco é obrigado a informar antes da contratação.
Quanto de renda eu preciso ter?
A régua que a maioria dos bancos usa é comprometer no máximo 30% da renda bruta familiar com a primeira parcela. É isso que a simulação mostra em "renda sugerida". Não é promessa de aprovação: o banco ainda analisa score, tempo de emprego, outras dívidas e o valor da avaliação do imóvel.
Dá pra usar o FGTS na entrada?
Na maioria dos casos sim, se você atende às regras (três anos de carteira somados, não ter outro imóvel no mesmo município e o imóvel estar dentro do teto do SFH). O FGTS entra como entrada, abate o saldo devedor ou paga parte das parcelas. Para simular aqui, some o valor do FGTS ao campo de entrada.