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Alugar ou comprar?
A pergunta certa não é qual dos dois é melhor no geral. É qual é mais barato pro SEU cenário, com o SEU aluguel, a SUA entrada e o prazo que você pretende ficar. Coloque os números abaixo e veja com quanto patrimônio você termina em cada caminho, lado a lado.
Ferramenta
Simule: alugar ou comprar
Alugar e investir
Aluguel pago no período—
Total investido (entrada + sobra mensal)—
Rendimento acumulado—
Patrimônio ao fim do prazo—
Comprar financiado
Juros pagos no período—
Total desembolsado (entrada + parcelas)—
Valorização no período—
Patrimônio ao fim do prazo—
—
Simulação ilustrativa. A comparação é feita pelo patrimônio formado ao fim do prazo, porque é a única base em que os dois caminhos são comparáveis: de um lado o imóvel quitado, do outro a carteira de quem alugou. Quem aluga aparece investindo a entrada e também a diferença mensal entre a parcela e o aluguel, que é o dinheiro que o comprador desembolsa a mais. A valorização do imóvel vem zerada de propósito, porque ninguém garante valorização: ela é possibilidade, não premissa, e o campo existe para você testar a hipótese com o índice da sua região, não para embutir uma promessa. Duas simplificações que mudam o resultado e você precisa saber: o prazo da comparação é também o prazo do financiamento, então prazos curtos geram parcela alta, e o aluguel entra fixo, sem reajuste anual. Não inclui condomínio, IPTU, seguros, manutenção nem imposto sobre o rendimento, que existem nos dois caminhos em proporções diferentes.
Por que a comparação é por patrimônio, e não por custo
Comparar só o gasto mensal engana, porque os dois caminhos gastam de formas diferentes. A parcela inteira do financiamento não é custo: parte dela amortiza a dívida e vira patrimônio seu, e o custo de verdade é só o juro, a parte que some. Já o aluguel é gasto inteiro, do primeiro ao último mês. Se a conta parar aí, ela ignora que quem alugou ficou com dinheiro na mão, e é justamente esse dinheiro que decide a disputa.
Por isso a régua aqui é o que sobra no fim: de um lado o imóvel, do outro a carteira. Quem aluga aparece investindo a entrada que não virou imóvel e, mês a mês, a diferença entre a parcela e o aluguel. Quem compra aparece com o imóvel inteiro, incluindo a entrada, mais a valorização que você tiver digitado. Com valorização zero, que é como a simulação começa, o imóvel vale no fim exatamente o que custou.
Duas ressalvas para ler o resultado sem se enganar. A primeira: o resultado de quem aluga só existe se a sobra mensal for mesmo investida todo mês, e não gasta, que é a parte mais difícil na vida real. A segunda: a conta não mede prazo curto, custo de mudança, reajuste de aluguel nem a estabilidade da sua renda, e essas coisas costumam pesar mais na decisão do que a diferença de patrimônio.
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Perguntas frequentes
Como essa calculadora compara alugar e comprar?
Pelo patrimônio que sobra no fim do prazo, que é a única base em que os dois caminhos são comparáveis: de um lado o imóvel quitado, do outro a carteira de quem alugou. No lado de quem aluga entram a entrada, que continua investida, e a diferença mensal entre a parcela e o aluguel, que é o dinheiro que o comprador desembolsa a mais e que quem aluga pode aplicar. É a mesma régua do guia de alugar ou comprar, aplicada aos seus números.
Por que a valorização do imóvel vem zerada?
Porque ninguém garante valorização, e contar com ela como certa é o erro mais comum de quem decide comprar. O campo existe para você testar a hipótese com o índice da sua região, mas ele começa em zero, e com zero o imóvel vale no fim exatamente o que custou. Deixamos o campo à mostra por uma questão de simetria: se o dinheiro de quem aluga rende na simulação, congelar o imóvel em zero por padrão sem dizer nada não seria conservador, seria pender a conta para um lado.
Que aluguel eu uso na simulação?
O aluguel de um imóvel equivalente ao que você compraria, não um valor genérico. Se você já mora de aluguel num imóvel parecido, use o que paga hoje. Sem referência, a média nacional gira em torno de 6% do valor do imóvel por ano segundo o FipeZAP, o que dá uma pista, mas varia bastante por cidade e bairro.
De onde sai a "sobra mensal" que quem aluga investe?
Da diferença entre a parcela do financiamento e o aluguel. No começo do SAC a parcela costuma ser bem maior que o aluguel de um imóvel equivalente, e quem escolhe alugar fica com esse dinheiro na mão todo mês. A simulação assume que ele é investido junto com a entrada, à taxa que você digitou. Vale o alerta: esse é o ponto em que a conta mais se distancia da vida real, porque só funciona se a sobra for de fato aplicada todo mês, e não gasta.